Бағалаушы дегеніміз кім?
Қазіргі нарықта жылжымайтын, жылжымалы бүлікті бағалаудың ролі зор. Онсыз мүлікке қатысты мәміленің де, құжаттың да күші болмауы мүмкін. Соңғы жылдары бұған қоса интеллектуалдық меншік, идея сынды ақыл-ойдың, шығармашылықтың жемісін бағалаушылар да көбейіп отырған көрінеді. Бір қызығы, әлем бойынша тұрғындар санына шаққанда бағалаушылар саны көптігі жөнінен Қазақстан бірінші орын алады екен! Бірақ, соған қарамастан елімізде бұл саладағы проблема шаш етектен.
Бірқатар мәселенің мән-жайын «Алаш айнасына» республикалық бағалаушылар палатасы төралқасының төрағасы, Қазақстан бағалаушыларының батыс өңірі ассоциациясының жетекшісі Тынышбай Қартжанов айтып берді:
- Бағалаушы дегеніміз, анау айтқандай, ақшаны бұрқыратып жүрген табыскер адам емес. Ол бизнеске де, коммерцияға да жатпайды. Қарапайым өз міндетін атқарып жүрген қатардағы қызметкер. Соңғы жылдары елімізде бағалаушылар саны артып келеді. Мемлекет Басшысы Нұрсұлтан Назарбаев та бағалаушылар жұмысына үлкен көңіл аударып отыр. Бағалау — экономиканың бір саласы. Халықаралық құжаттар, қаржылық есептілік сынды мәмілелердің бір бағыты осы бағалау арқылы жүргізіледі. Берілетін, алынатын, сатылатын әр заттың бағасы, құны болуы керек. Қазір бағалаушылар саны өте көп. Алайда, олардың барлығы заңды жақсы біледі деп айту қиын. Оның үстіне бұл салада өзгерістер жиі орын алады. Сол себепті жақында Ақтөбеде «мүліктің құнын бағалауды дамыту және бағалау қызметінің сапасын жоғарылату» атты республикалық семинар-конференциясы өтті. Оған мүлікті бағалау бойынша халықаралық сарапшы, профессорлар шақыртылды. Шара барысында бағалау қызметін нормативті және әдістемелік қамтамасыз ету, бағалаудың халықаралық және ұлттық стандарттарға сәйкес жылжымайтын мүлікті бағалауда теориялық және тәжірибедегі дағдыларды қолдану туралы айтылып, «Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне бағалау қызметі мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» Қазақстан Республикасы Заң жобасының тұжырымдамасын жүзеге асырудағы өзекті мәселелер мен ұсыныстар талқыланды.
Бағалау туралы ең бірінші заң 2000 жылы қараша айында қабылданды. Одан бері 14 жыл өтті. Заман өзгерді. Заманға сай заң да өзгеруі тиіс. Соңғы екі жыл бойы аталған құжатқа өзгерістер мен толықтырулар дайындалып жатыр. Республикалық бағалаушылар палатасы қазір бұған қатысты жұмыстар атқаруда. Ұсыныстар топтастырылып, жобаны парламентке сәуір айында береміз деп жоспарлап отырмыз.
Бағалау саласында проблема көп. Ең бірінші мәселе — аталған саладағы терминдердің қазақ тіліне аударылмауы. Терминдер базасы жоқ. Жалпы бұл саладағы құжаттардың дені ағылшын тілінде. Ол қазақ тілі түгілі орыс тіліне дұрыс аударылмай жатыр. Мысалы, 2013 жылғы халықаралық бағалау стандарты орыс тіліне әлі аударылған жоқ. Қазір терминдер базасын қазақшалау жұмыстары үшін қаражат қаралып жатыр.
Әр банктің өзінің бағалаушысы бар...
Екінші мәселе — банктермен арадағы жағдай күрделі. Бағалаушылардың қызметіне жүгінбейтін сала аз, соның ішінде банктермен көбірек жұмыс жасаймыз. Мәселен, қазір екінің бірінің несиесі бар. Ал несие аларда азаматтар заттарын кепілге қояды. Бұл жағдайда міндетті түрде мүліктің нарықтық бағасы шығарылуы керек. 2010 жылдың соңында банктер жанындағы бағалаушыларды аккредитациялау алынып тасталған-ды. Алайда, бәрібір қазір әр банктің өзінің бағалаушысы бар. Рас, банктер жеке-дара бағалаушы ұстамағанымен, өз клиенттерін жіберетін арнайы бағалаушылармен жұмыс жасайды. Бұлай жасау банктер үшін тиімді, себебі бағалаушылар банктерге тиімді баға шығарып береді. Ал тәуелсіз бағалаушылар банкке тиімді бағаны емес, нарықтағы нақты бағаны шығарады. Мәселен, нарықта құны 60-70 мың доллар тұратын пәтерді банктің сөзін сөйлетін бағалаушылар 20-30 пайызға төмен есептеуі мүмкін. Банктер бұл соманың тағы 70-80 пайызына ғана несие береді, себебі тұрғындардың төлей алмай қалуы мүмкін деп сақтанады.
Тағы бір мәселе — мүліктің құнына қатысты даулы мәселе болған жағдайда соңғы нақты құжат ретінде тәуелсіз бағалаушылардың емес, сот-сараптама орындарының құжаты алынады.
Елімізде бағалау жұмыстары негізінен лицензиялық қызмет болып есептеледі, яғни, бағалаушылардың лицензиясы болуы шарт және олар республикалық палатаның мүшесі болуы керек. Ал сот-сараптама органының ондай лицензиясы жоқ, сондықтан олар палатаға да мүше бола алмайды, ол мемлекеттік орган. Ал сот органдары даулы мәселелер болған жағдайда мемлекеттік орган ретінде сот-сараптамаға жүгінеді. Алайда, сот-сараптама мүліктің нарықтағы нақты бағасын шығара алмайды. Олардың мүліктің бағасын есептеуі басқаша, олар нарық құнына емес, бағаны тек тауарға сараптама жүргізу есебіне сүйеніп шығарады. Ал бағалаушылар арнайы формула арқылы қазіргі нарыққа сәйкес шығарады. Тәуелсіз сарапшылардың бағалары әртүрлі болады, ол әр бағалаушының есептеу тәсіліне байланысты. Банктер көбіне «неге бағалаушылардың бағалары әртүрлі» деп шүйлігеді, алайда, баға әртүрлі болғанымен, оның арасындағы айырмашылық 20-30 пайыздан аспайды және ол мүліктің нақты ықтимал құны болып есептеледі. Сондықтан, даулы мәселелер болған жағдайда бағалаушылар палатасына, палатаның жанындағы сарапшылар кеңесіне, болмаса республикалық палатаға жүгінгені дұрыс деп есептеймін. Себебі, тағы айтамын, сот сараптама институтының бағасы нарықтық бағаға сәйкес келмеуі мүмкін.
Міне, қазіргі күні бізге қиын болып отырған ең күрделі мәселелер осылар.
Дүние жүзі бойынша бағалаушылар тек Қазақстанда ғана қосарлы лицензиямен жұмыс жасайды
Дәл қазір Ақтөбе облысында қанша бағалаушының бар екенін біле алмай отырмыз. Шамамен аймақта 30-40 шақты бағалаушы компаниялар мен жеке кәсіпкерлер жұмыс жасайды. Олардың тек 13-і ғана жергілікті бағалаушылар палатасының мүшелігінде. Бұл 13-тің үшеуі — компания, қалғаны жеке тұлғалар. Басқа бағалаушылар неге жергілікті палатаға мүше болмай отыр? Бұл жауаптың сұрағын заңнан табамыз. Бұрынғы заңда бағалаушылардың қай аймақтағы палатаға кірсе де еркі өзінде болатын. Сондықтан, ақтөбелік бағалаушылардың дені Алматыдағы, Павлодардағы палаталардың мүшелігіне кірген. Себебі бұл екі өңірдегі палаталардың ғылыми базалары бай, профессорлар, халықаралық сарапшылар жұмыс жасайды. Сондықтан, бағалаушылардың дені осы екі палатаға кіруге ұмтылады. Алматы, Павлодардағы палатаның құрамында 200-300 шақты бағалаушы компаниялар мен жеке тұлғалар бар. Ал бізде — 13, Атырауда — 12, Маңғыстауда 20 шақты. Сол себепті Ақтөбедегі бағалау жұмысымен айналысатын кәсіпкерлердің, компаниялардың нақты бағасын біле алмай отырмыз.
Әзірленіп жатқан заң жобасына осыған қатысты өзгеріс енгізуді ұсынып отырмыз. Яғни, бағалаушы өзі қызмет ететін облыстағы палатаға мүше болуы тиіс деп есептейміз. Сонда ғана қай жерде қанша бағалаушы бар, қай бағалаушының нақты қандай іспен айналысып отырғанын біліп отырар едік.
Қолданыстағы заңда тағы бір қызық мәселе бар — бүкіл дүние жүзі бойынша бағалаушылар тек Қазақстанда ғана қосарлы лицензиямен жұмыс жасайды. Мысалы, бағалаушы жеке тұлға ретінде лицензия алады, алайда ол заңды тұлға ретінде жұмыс жасай алмайды. Ол үшін, мысалы, жауапкершілігі шектеулі серіктестік құруы тиіс немесе жеке кәсіпкер ретінде жұмыс жасайды. Ал ол үшін тағы да мекемеге лицензия алады. Сонда бір адам екі рет лицензия алуға мәжбүр. Бұл бүкіл әлемде жоқ жағдай. Міне, осы мәселені реттеу керек. Бұған қатысты заңға ұсыныстар әзірлеп жатырмыз.
Адам басына шаққанда дүние жүзі бойынша бағалаушысы көп ел — Қазақстан. Қызметтің бұл түріне 1998 жылдан бері үш мыңнан астам лицензия берілген. Қазір соның 1500-дейі жұмыс жасап жатыр. Еліміздегі бірқатар оқу орнында бағалаушы мамандығы ашылды. Жыл сайын жүздеген бағалаушы оқу орындарын бітіріп қатарға қосылып жатыр. Меніңше, болашақта бұлардың барлығына бірдей жұмыс табу қиынға түсуі мүмкін. Сондықтан, осынша көп бағалаушыны даярлау аса қажет те емес шығар деп ойлаймын.
... Қазір тұрғындар жылжымайтын, жылжитын мүлікті жиі бағалатады. Интеллектуалдық меншік түрлерін бағалаушылар да баршылық. Оның ішінде акцияларды, бағдарламалық қамтамасыз ету меншік түрлерін бағалаушылар кездеседі. Идеяларды бағалаушылар көп емес, соған қарағанда тұрғындар идеяларын саудаламайтын сияқты. Айтпақшы, әлі есімде, осыдан бірнеше жыл бұрын ақтөбелік екі жігіт келді. Мүгедектерге қатысты жаңадан емделу түріне байланысты өз идеяларын бағалатқысы келді. Кейін оның немен аяқталғанын білмеймін.
Бағалаушыларды алда үлкен жұмыс күтіп тұр. Жекешелендірудің екінші толқыны кезінде жұмыстың ортасында міндетті түрде тәуелсіз бағалаушылар жүретін болады. Себебі жекешелендіруге берілетін мүліктерді бағалау, аукцион, сауда-саттық кездерінде міндетті түрде нарықтық құнды анықтау қажет болады.
